Миссия фонда

Сделать доступным независимое знание, основанное на социальных научных исследованиях:  на фактах и статистике, а не на идеологии, образах и клише.

 

Завершился первый этап проекта "Стройка в России: сага о квадратном метре"

Общие выводы по первому этапу реализации проекта "Стройка в России: сага о квадратном метре"

Промысловая организация и промысловое взаимодействие 

Строительную «отрасль» в секторе МКД, т. е. в секторе отчетности квадратными метрами, можно представить в виде модели кооперации трех промыслов: финансового (акторы этого промысла чаще всего и называются титульно «застройщиками»), организационного и непосредственно строительного. 

Каждый из трех типов промыслов, кооперация которых в совокупности и образует процесс строительства, работает преимущественно с одним базовым ресурсом. 

Для финансового промысла (уровень «проекта») это наработанные связи с распределителями базовых ресурсов (допуск в гос. программы, земля, разрешения на строительство и так далее), а также финансы (ресурсы банковского кредита под залог проекта или деньги участников долевого строительства). С этого уровня стройка выглядит как девелоперский «проект», при этом сама «проектная» деятельность зачастую бывает весьма далека от стройки объекта, который и оформляется в «проект». Часто финансовый ресурс, полученный под «проект», используется вовсе не по назначению ввиду того, что сам по себе «проект» рассматривается как источник поступления финансовых ресурсов не как следствие его реализации, а как следствие самого его наличия. 

По понятным причинам наличия массы непубличных договоренностей «проектный» финансовый промысел оказывается в плане механизмов его функционирования достаточно закрытым для стороннего наблюдателя, проявляясь в публичном поле в основном в формате уголовных и арбитражных судебных дел, которые в данном разрезе можно рассматривать вовсе не только как индикаторы того, что «что-то пошло не так», но и как неизбежную часть самого промысла, одно из выражений его реальных механизмов (например, организацию цепочек обнала и возмещения НДС). 

- Компания была государственная или частная? Участвовала в тендерах? 
- Скажем так это ЗАО “*****”. Это если так говорить, то это французы и русские. 
- Это не частно-государственное партнерство? 
- Нет 
- Т.е. Они участвуют в тендерах и выигрывают их? 
- Тут немного по-другому, тут больше власть влияет. Власть и деньги. Потому что наш директор **** он очень богатый, естественно он нашел контакт с Меркушкиным, заочно ездит общается и выбивает работу. 
Архитектор по строительству крупных муниципальных объектов. 7 лет в отрасли. Самара

Финансовый промысел уровня «инвестора» имеет иную природу так как заключается в реализации простой схемы купли-продажи, которая подразумевает покупку квадратных метров на начальных этапах строительства с последующей перепродажей на последних этапах либо после ввода объекта в эксплуатацию. 

Организационный промысел работает с ресурсом возможностей организации непосредственно процесса строительства. Наиболее частое внешнее представление акторов этого промысла - «генподрядчик», хотя этот термин далеко не полно описывает реальность. 

С уровня организационного промысла стройка рассматривается как «объект». Объект, который надо довести до момента сдачи в эксплуатацию путем организации строительных процессов. 

Мы получаем заказ, проектный отдел у нас полностью свой. ПТО свое. Мы набираем людей, которые будут строить. Кладочников, строителей. По генплану, по благоустройству, по трубам, отопление, кондиционирование, по сантехнике, по отделке отдельные компании. ПТО формирует график когда какая компания выходит на стройку чтобы именно шел процесс строительства, чтобы работа кипела. Есть сроки и чтобы работа независимо от погодных условий постоянно шла. Рабочие часы, выходные чтобы стройка кипела. 
Архитектор по строительству крупных муниципальных объектов. 7 лет в отрасли. Самара 

При этом в последние годы распространена ситуация, когда с «объектными» промысловиками финансовые «девелоперы» расплачиваются во основном долей в построенном, то есть квадратными метрами, отдавая сбыт этих метров на откуп подрядчикам, которые вынуждены проводить оплату строительных работ из собственных средств. Таким образом, объект становится отчасти «своим» - причем не только формально, но и по факту. 

Организационный промысел в большинстве случаев четко отделен от финансового. Это касается и крупных строительных организаций, которые внешне представлены как «крупный бизнес». При ближайшем рассмотрении подобных ГК, холдингов и прочих оказывается, что структура их такова, что в них на базовом уровне разделены соответствующие промыслы, а внешнее «монолитное» представление обеспечивается путем кооперации под конкретный «проект», «объект» или «объемы».  

Непосредственно строительный промысел направлен на осваивание ресурса труда. 

“Сначала директор предложил весь сброд собрать. Пришел сброд, а у них шуруповерт не крутит и проще заплатить побольше и ребята придут с нормальным шуруповертом, с отвертками, с лазерными уровнями. Когда нанимаешь профессионалов они приходят с профессиональным инструментом. А когда берешь хер знает кого и за меньшие деньги, то они приходят, и ты им постоянно то кисточку, то валик, то линейку, то уровнем не умеет пользоваться. В последнее время думают о прибытке, а жизнь висит на нитке. Нагоняют узбеков, а они не умеют пользоваться, материал в первый раз видят. Не знают как к нему подойти. Им бы нанять наших, а узбек говорит 300 рублей за квадрат, а наш 700. Конечно ты возьмешь узбека, которой за 300. Но за 300 рублей брака дохера. А скупой платит дважды и так постоянно.” 
Сотрудник инженерной службы крупной строительной компании. Более 20 лет на стройке. Самара.  

Именно на этом уровне возникают «подрядчики», «бригады», «артели» и прочие низовые организационные структуры, которые оперируют уже не в модусе «объекта», а в модусе «объемов», которые «осваиваются» с использованием классических промысловых механизмов. 

Именно на этапе определения и распределения «объемов», а также поиска бригад и коллективов строителей возникает организационный промысел низового уровня — посредничество. 

Допустим, есть у меня сдаточный объект, и ты ко мне подходишь : “Ты прораб? У тебя мужики есть, давайте сделайте по-быстрому”. Я набирал, искал мужиков, назначал бригадира, и делал так то чтобы не с бригадиром общаешься, а со мной. А за это процент беру свой. Как посредник был. Посредник в том плане, что я предоставляю людей, а ты уже с меня спрашиваешь, а не с каждого в отдельности. И заказчик это понимал что я как посредник участвую. 
Сотрудник инженерной службы крупной строительной компании. Более 20 лет на стройке. Самара. (О временах работы в г. Владимир посредником)  

Вся совокупность строительных промыслов нашла свое полное отражение в строительном фольклоре, который основан всего на нескольких нарративах: «кидок», «мастер от бога», «дикая бригада», «косяки», которые остаются неизменными уже несколько десятилетий. 

Дело в том, что подобная своеобразная организация строительных процессов существовала в России и СССР как минимум с середины XIX века, со времен появления т. н. «коммерческого» строительства. Многочисленные попытки ухода от нее во времена СССР, наиболее известной из которых является процесс внедрения прогрессивных методов организации труда на фоне развития индустриального строительства, не дали ожидаемых результатов. 

Я говорю 15 лет работал в советское время и я, наверное, с 15 всего пять лет работал на государство, остальные все по начальству, коттеджи тогда пошли. Нельзя тогда бы ни бани, ни коттеджи. 
Строитель. Более 40 лет на стройке. Казань. 

«Отрасль» и отрасль  

Слово «отрасль» в отношении строительной отрасли мы специально взяли в кавычки по причине необходимости точного определения этого понятия перед его использованием. Дело в том, что отрасль в традиционном понимании в сфере строительства складывалась исключительно усилиями государства, а внешним выражением этого складывания неизменно оказывался план. В случае отсутствия подобного декларативного планирования отрасль в строгом понимании не складывалась ввиду локальности как самих промысловых практик, так и технологической и организационной основы. 

Таким образом, расцвет строительства, пришедшийся на 2000-е годы, имел не до конца сформированную отраслевую (в описанном выше понимании) природу, а был набором локальных практик по осваиванию ресурсов. 

Ситуация изменилась в последние годы, когда государство начало активно вмешиваться в стройку путем активного запуска программ помощи и регуляции на фоне неизменной риторики «решения квартирного вопроса». Таким образом сформировалась плановая система, в основу которой положен механизм декларативных планов ввода жилья (как МКД, так и ИЖС), которые принимаются на уровне регионов и муниципалитетов и за исполнением которых осуществляется надзор. Это можно рассматривать как своеобразную сдачу с раздачи ресурсов в виде отчетности об их освоении, а также об эффективности деятельности «на местах». 

В результате этого на местах сложились вполне осязаемые отраслевые практики — допуск до базовых для строительства ресурсов в виде земельных участков, административных бумаг, а также коммуникаций и финансовых ресурсов получают в первую очередь те девелоперы, которые гарантированно могут действовать в логике административного подразделения соответствующего уровня власти, в первую очередь «не подводя» с выполнением «целевых показателей», а также требований соответствующих целевых программ, финансирование по которым выделяется из бюджетов верхних уровней. 

Соответственно, с расширением этой модели и усилением роли государства как оператора и регулятора строительного рынка, все более заметно формируется отрасль как таковая, подразумевающая иной модус понимания нежели сугубо промысловый. В его основу положены следующие практики:
  1. жесткая плановость деятельности, когда «верхним» оператором оказывается власть, которая фактически и определяет что, где, как и даже почем («за квадратный метр») строить; 
  2. технологические ограничения (наиболее показательным является сохранение ценностей массового индустриального панельного строительства, исходя из которых декларируется поддержка, например, домостроительных комбинатов); 
  3. возврат практик расквартирования ресурсополучателей путем внешнего обрамления в разнообразные программы финансовой поддержки «покупателей» «квадратных метров», в качестве которых власть видит в первую очередь служивые сословия;  
  4. нормативная фиксация на уровне ближайшего уровня власти пула застройщиков, включенных в плановую систему, путем декларирования разнообразных «приоритетных проектов», «реестров» и так далее, которая сопровождается документальным оформлением преференций. 
Подобный процесс становления отрасли ныне находится в активной стадии, но заметное участие в нем принимают только представители финансового строительного промысла: девелоперы и банки. Ситуация такова, что уже сейчас большинство крупных девелоперов (в понимании финансового промысла) уже интегрировались в создаваемую отрасль, сознательно отказавшись от свободы самостоятельно выживания в пользу гарантированной плановости. 

Подобная ситуация на промежутке 2014-2017 годов привела к тому, что в сегменте МКД перестала действовать условно «рыночная» логика, которую заменила плановая, что привело к диспропорциям реального спроса и искусственного предложения, что в первую очередь заметно в ряде регионов по соотношению количества квартир к количеству семей даже с расчетом на идеальные условия «каждому жильцу по комнате». Особенно заметен переизбыток одно и двухкомнатных квартир на фоне недостатка жилья большей площади. Одна из главных причин подобных диспропорций жилищного фонда — это государственная поддержка, которая ориентирована на бюджетное малогабаритное жилье, фактически раздаваемое путем восстановления практики расквартирования. 

Можно предположить, что реальный спрос на жилье оказывается сфокусирован в ином сегменте, нежели это представляется государству, причем во всех обследованных нами регионах. 

Наблюдения явно демонстрируют несколько ярко выраженных тенденций, которые прослеживаются на протяжении как минимум 5-7 последних лет:  
  1. увеличение числа желающих переселиться в собственные дома, которые вновь рассматриваются как наиболее комфортное жилье;  
  2. развитие активной застройки жильем для постоянного проживания садовых товариществ вблизи крупных городов;  
  3. переселение людей старшего поколения на малую родину с оставлением детям городского жилья; 
  4. уменьшение спроса на жилье «типовых проектов»;  
  5. изменение типологии сельской застройки под влиянием дачников и переселенцев из городов. 
Фактически, речь идет о формировании двух конкурирующих систем расселения: плановой, поддерживаемой государством и муниципалитетами, ориентированной на МКД, и реальной, которая формирует застройку исходя из нужд населения. При этом второй тип застройки зачастую оказывается вне системы государственного учета, что зачастую делает рассуждения властей разного уровня о наличии серьезной жилищной проблемы и необходимости ее решения спекулятивными. Зачастую эти рассуждения обратно коррелируют с реальностью, что особенно хорошо заметно в ряде не самых сильных экономически регионов. 

При этом в подобных регионах и муниципалитетах зачастую возникает очевидно прослеживаемое противоречие между фиксируемыми статистикой показателями объемов ввода жилья по линиям МКД и ИЖС, данными по объемам деятельности в строительстве и итоговыми данными по регистрации сделок с недвижимостью Росреестра. 

Статистика и реальность 

Произведенный анализ содержания исходных форм статистического наблюдения Ж-1 и С-1, данных Ростата по объемам выполненных работ по деятельности «строительство», данных Росреестра по количеству регистраций сделок с землей и недвижимостью по итогам 2016 года с ретроспективным анализом до 2014 года в совокупности с проведенными интервью с главными архитекторами муниципалитетов и экспертами в сфере недвижимости позволил выделить несколько базовых стратегий, которых придерживаются регионы и муниципалитеты при статистическом отображении результатов своей деятельности в отрасли строительства. Именно своей, так как в существующей системе отчетности важнейшую роль играют декларативные планы ввода жилья, отчетность по которым учитывается в расчете важнейших индикативных показателей по оценке результативности деятельности региональных властей.  

Проведенный мат.анализ цифровых данных статистики позволил определить очевидную тенденцию — наибольшую заинтересованность в хороших показателях демонстрируют регионы, административная власть которых считается «слабой» с точки зрения федерального центра согласно оценок многочисленных рейтингов (мы использовали рейтинг устойчивости губернаторов). Исключение — ряд республик юга (Дагестан, Чеченская республика, Севастополь, республика Крым, отчасти Ингушетия) России, статистические показатели в которых в принципе не укладываются в разработанную нами модель. Их мы исключили из рассмотрения ввиду того, что представленные данные выглядят фантастически и совершенно не коррелируют между собой. 

В результате нам удалось выделить несколько типичных случаев рассогласования статистических данных: 
  1. несоответствие роста общего объема ввода жилья резкому спаду фиксируемых объемов строительных работ в предыдущем отчетном периоде;  
  2. несоответствие динамики роста объемов ввода ИЖС динамике регистраций объектов недвижимости и земли Росреестром;  
  3. рассогласование периода основного прироста статистических показателей времени регистрации недвижимости;  
  4. рассогласование накопительных итогов объемов ввода ИЖС накопительным итогам объемов ввода МКД. 
Подобные рассогласования в ряде регионов на лаге в 2010-2016 года привели к очевидным парадоксам. Среди них можно выделить наиболее показательные:  
  1. если верить отчетности, в целом ряде регионов и муниципалитетов за последние 5-7 лет было построено индивидуальных жилых домов больше, чем весь имеющийся объем жилого фонда ИЖС; 
  2. статистика как минимум 40% регионов демонстрирует, что ввод жилья в эксплуатацию осуществляется в основном в ноябре-декабре при том, что практически нигде Росреестр не отмечает увеличения количества регистраций недвижимости в этот период; 
  3. в целом ряде регионов количество квартир по данным статистики уже давно превысило количество семей при том, что формальная обеспеченность «квадратными метрами» декларируется как недостаточная. 
В регионах, где отмечается совокупность наличия всех этих парадоксов, очевидно демонстрируют манипуляции со статистикой. Типовой механизм прост — к концу отчетного периода муниципалитетам региональная власть «жестко напоминает» о необходимости «обеспечения показателей». Муниципалитеты пытаются «решить проблему». Основных механизмов обеспечения требуемых показателей мы выявили несколько.  
  1. Использование особенностей формы статистического наблюдения Ж-1, которая позволяет учитывать строения по факту получения технического паспорта и акта ввода в эксплуатацию, а не только по факту государственной регистрации. При этом по этой форме учитываются и многоквартирные дома до 3-х этажей, построенные индивидуальные предпринимателями. Наблюдения показывают, что именно такие МКД являются распространенными в небольших муниципалитетах, будучи построенными в рамках программ переселения из ветхого и аварийного жилья, с участием ФЦП «Жилище» и так далее. В результате у муниципалитетов появляется вполне законная возможность учитывать некоторые строения по два-четыре раза: на этапе получения разрешения, на этапе выдачи технического паспорта и на этапе регистрации. Вдобавок, ИП, строящие МКД, по этим же строениям могут подать отчетность и как юр. лица — по форме 1-С. Таким образом, в идеальном случае один и тот же строящийся дом можно учесть четыре раза без нарушения каких-либо нормативных требований Росстата. 
  2. Исполнение команды «ставить все, что можно» в конце года, чем активно пользуются и застройщики, нарушающие нормативы использования земельных участков, строящие без соответствия градостроительным регламентам и так далее. В конце года ради показателей муниципалитеты зачастую закрывают глаза на недостатки документации ради обеспечения декларативных планов ввода жилья. При этом окончательная регистрации объектов недвижимости может в этом случае вестись уже в следующем отчетном периоде. 
  3. Простые приписки. Ввиду того, что отчетность по форме Ж-1 подается муниципалитетами и практически не проверяется, возникает вероятность простых приписок показателей с той или иной степенью нарушения нормативов. Например, типичной практикой является «раздача» технических паспортов в конце года, что позволяет провести учет объектов. 
  4. «Вторичная» регистрация жилья при его передаче из/в муниципалитет или при передаче его жильцам для приватизации. В этом случае неоформленные объекты недвижимости из реестра муниципальной собственности получают технические паспорта и/или регистрируются как собственность, что тоже находит свое отражение в статистической отчетности, в ряде случаев являясь основным источником получения хороших показателей (при большом реестре неоформленной муниципальной собственности). 
  5. Принятие на муниципальный баланс имущества в рамках банкротных процессов (в первую очередь с/х предприятий). В этом случае принятие на баланс может осуществляться по решению суда, которое является для муниципалитета обязательным к исполнению, что ведет за собой вторичный учет недвижимости на уровне, достаточным для статистической отчетности. Для выполнения формальных требований форм стат. наблюдения в этом случае достаточно оформить на здания технические паспорта или оформить (по решению суда даже постановлением администрации) акты ввода в эксплуатацию после включения в реестр муниципальной собственности. 
На материале сплошного объезда территории трех муниципальных районов Ульяновской области нам удалось приблизительно оценить различие между реальностью и статистикой, подтвердив нашу гипотезу о том, что объемы строительства ИЖС ежегодно (с 2010 года) оказываются приблизительно одинаковыми, а положительная динамика, отображаемая статистикой, является следствием необходимости её демонстрации региону. Продолжить проверку этой гипотезы мы планируем на материале Подмосковья. 

Иначе говоря, при взгляде «снизу» люди «как строились, так и строятся», причем строительство это вообще не отражается в «объема работ» статистики. При взгляде же «сверху» это невидимое процессингово муниципалитетам строительство рассматривается как удобный способ демонстрации положительной динамики ввода жилья. 

Список публикаций по проекту 

В отчетный период в рамках проекта были опубликованы статьи в изданиях ИА «Ульяновск — город новостей»: